Реклама
Витрина ссылок и баннеров - CUYS
Свежие комментарии
    Архивы
    Август 2019
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    « Сен    
     1234
    567891011
    12131415161718
    19202122232425
    262728293031  
    Статистика с сайта RegionalRealty.ru

    Оценка жилой недвижимости

    Проведение оценки стоимости квартир, либо иной жилой недвижимости, является необходимой процедурой при совершении каких-либо операций, так или иначе связанных с объектом недвижимости.

    Как правило, проведение независимой оценки стоимости квартиры или иной жилой недвижимости бывает необходимо для оформления наследства (для представления в нотариальную контору), выдачи ссуды под залог жилой недвижимости (ипотека), раздела имущества в суде, при заливе, пожаре и других подобных случаях. Неоспоримым преимуществом независимой оценки стоимости квартиры, либо иной жилой недвижимости является то, что отчет, выданный независимым оценщиком, имеет значение официального доказательного документа, который может быть предъявлен в судебные органы для определения размеров компенсационных выплат.

    Сложившаяся практика оценки показывает, что наиболее точное отражение рынка дает сравнительный подход. В самом общем виде он определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

    К примеру, очевидно, что для многоуровневой квартиры в блокированном доме (таунхаусе) и для комнаты гостиного типа должны выбираться разные объекты сравнения. Именно для этого, оценщик должен проводить обоснованное сегментирование рынка жилья с перечислением тех фундаментальных характеристик для каждого сегмента, которые дают основание считать выбранный объект сравнения аналогом.

    В этой связи ориентация на степень элитности, зависящей от года постройки, материала стен и благоустройства жилья, представляется недостаточной для оценщика при применении сравнительного подхода.

    Из вышеприведенного можно сделать вывод, что для корректного отражения тенденций рынка, выражающихся в итоговой стоимости жилья, оценщик должен не только четко представлять себе, что в самом общем виде является объектом рассмотрения в рамках оценки, но и выделять из всего многообразия жилья, предлагаемого к продаже на рынке, объекты, максимально соответствующие рассматриваемому. Важность существования для указанных целей классификации будет заключаться еще и в том, что при недостаточном уровне знания оценщиком (по различным причинам) местного рынка недвижимости, классификация сможет обеспечить процесс движения от «общего к частному» с минимальным уровнем погрешности.

    Специфика движения от «общего к частному» в таком случае будет предполагать поступательный анализ объекта оценки от уровня к уровню, на каждом из которых будет формироваться часть характеристик, выделяющих рассматриваемый объект из многообразия существующих. Результатом будет является краткое описание объекта оценки, содержащее набор таких характеристик, которым должны отвечать объекты-аналоги при применении сравнительного подхода.

    В этом случае под классификационным признаком будет пониматься характеристика, позволяющая объединить объекты недвижимости в группы. В свою очередь, при формировании перечня возможных групп недвижимости внутри признака необходимо учитывать региональные особенности рынка жилой недвижимости, которые, в первую очередь, связаны со спецификой жилого фонда в регионе. Среди классификационных признаков, относимых к недвижимости, можно выделить четыре уровня:

    1) Общие сведения об объекте оценки;

    2) Местоположение объекта оценки;

    3) Дом расположения объекта оценки;

    4) Особенности объекта оценки.

    Выбор именно такого количества уровней обусловлен одной из задач оценщика при реализации сравнительного подхода: формирование выборки объектов-аналогов, в наибольшей степени соответствующих оцениваемому.

    Вся совокупность признаков позволяет поэтапно проводить выбор аналогов, при этом оставляя возможность эксперту на различных этапах расширять возможности выбора путем увеличения числа рассматриваемых объектов. Таким образом, предложенная модель снижает риски профессиональной деятельности оценщика в части соблюдения принципов обоснованности и достоверности, а также является попыткой структурирования знаний об объектах жилья, рассматриваемых в рамках осуществления оценочной деятельности.

    В то же время, выявляя особенности оценки жилой недвижимости, нельзя не отметить ряд проблем при использовании сравнительного подхода. Во-первых, это оценка недвижимости в отдалённых районах. Там, где невелико количество сделок по продаже недвижимости, оценщику тяжело найти проданный аналог предлагаемой недвижимости, в связи с чем оценщик вынужден делать субъективные выводы, основываясь на своём опыте, что противоречит данному подходу. Во-вторых, оценщик работает не по цене (конечный результат сделки), а по стоимости (вероятная цена покупки или продажи). Т.е. оценщик работает не с конкретными цифрами, а с вероятностью появления этих цифр. Поэтому существует проблема того, что предполагаемое событие не всегда наступает, в связи с чем результат оценки может расходиться с действительностью. В-третьих, когда оценщик работает по цене (т.е. берут результат сделки из договора), возникает проблема недостоверности договорной цены и реальной суммы, по которой недвижимость была продана. Цену делают меньше, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу.

    Обращайтесь, мы будем рады оказать Вам свои квалифицированные услуги!

    Курсы валют
    Курс ЦБ
    $  65.60
     72.62
    Биржевой курс
    $  65.97
     73.32